Aantrekkelijk

Het grote aantal studenten in Nijmegen, van wie een deel na de studie in Nijmegen blijft wonen, is van belang voor de groei van het inwonertal. Het studentenaantal van de Radboud Universiteit is sinds 2000 met zo’n 60% gestegen en het aantal studenten aan de Nijmeegse HAN-vestigingen is vanaf 2000 verdrievoudigd. Voor de periode 2018/2019-2026/2027 wordt voor Nijmegen een afname van het aantal studenten verwacht (-3%), tegenover een landelijke stijging van 0,6%, maar het aantal studenten blijft hoog.
Ook diverse andere ontwikkelingen zijn van belang bij de voorziene groei van Nijmegen:  

• De leeftijd waarop traditionele gezinshuishoudens gevormd worden is hoger geworden. Meer mensen blijven langer of voor altijd alleenstaand en/of kinderloos. Deze mensen, en ook steeds meer huishoudens met kinderen en hoger opgeleiden, kiezen vaak voor de diversiteit van een stedelijke woonomgeving.
• Concentratie van kennis, hoogopgeleiden en bedrijven binnen de kenniseconomie in (universiteits)steden zorgen voor een aantrekkelijk vestigingsmilieu. We zien dat Nijmegen een hooggewaardeerde woonstad is die als uitvalsbasis dient voor werk elders in Nederland (45.000 Nijmegenaren werken buiten de stad, vooral buiten de regio).
• Voor de komende jaren staat er veel nieuwbouw gepland.

In de jaren 2012 tot en met 2019 werden er in Nijmegen gemiddeld bijna 1.000 woningen per jaar gebouwd (versus bijna 700 gemiddeld voor de benchmarksteden). De piek lag in 2016 en 2017. In 2019 werden circa 860 nieuwbouwwoningen gerealiseerd. In de komende jaren zal vooral in Nijmegen-Noord nog veel gebouwd worden. Het aantal bewoners in Nijmegen-Noord (begin 2019 ruim 19.000) zal volgens het hoofdscenario in de gemeentelijke prognose groeien naar circa 32.000 in 2030.
Nijmegen telt inmiddels circa 80.750 zelfstandige woningen: 43% koopwoningen en 56% huurwoningen (waarvan 72% corporatiewoningen). Ten opzichte van de benchmarksteden is er in Nijmegen naar verhouding wat meer corporatiehuur en wat minder particuliere huur. Ook is het aandeel koopwoningen iets lager. Tussen 2012 en begin 2019 groeit de woningvoorraad met 9%. De corporatievoorraad groeit minder snel (+6%, +1.700 woningen). De koopvoorraad neemt met 13% toe (6.550 woningen). De particuliere huurvoorraad groet het snelst, met 17% van 11.200 naar 13.100 woningen. De verdeling groeit dus langzaam in de richting van het gemiddelde beeld in de benchmarksteden.

Ondanks de toename van de woningvoorraad, is er sprake van krapte op de woningmarkt, zowel voor huur- als voor koopwoningen.

• Nijmegen kent veel huishoudens met lage inkomens. Daar staat weer tegenover dat de stad ook veel goedkopere huurwoningen telt, meestal van woningcorporaties. In Nijmegen is 43% van de voorraad een corporatiewoning. Van de 31.400 corporatiewoningen behoort circa 95% tot de sociale huurwoningen (de maandelijkse huur onder de liberalisatiegrens, die bepaalt of een huishouden een sociale huurwoning of een woning in de vrije sector bewoont; in 2018 lag deze grens op 711 euro). Voor elke 100 huishoudens die tot de doelgroep sociale huurwoningen behoren, zijn er 91 van die woningen onder de liberalisatiegrens beschikbaar.
• Ten opzichte van de wat kleinere doelgroep voor huurtoeslag is er een klein overschot aan betaalbare corporatiewoningen (daaronder verstaan we woningen tot de aftoppingsgrens; als de huurprijs hoger is dan de aftoppingsgrens wordt de huurtoeslag verlaagd; in 2018 lag de eerste aftoppingsgrens op 597 euro). Doordat een deel van de betaalbare corporatiewoningen bewoond wordt door mensen met een wat hoger inkomen, ontstaan niettemin tekorten.
• Wie reageert op een huurwoning van een corporatie had in 2019 een kans van krap 8% op succes. Die totale slaagkans (aantal toewijzingen gedeeld door het aantal reacties) loopt de laatste 10 jaar met wat ups-and-downs iets terug. Voor starters liggen de slaagkansen lager (5,4%) dan voor doorstromers (9,2%). Gemiddeld zijn huishoudens die een woning toegewezen krijgen/aanvaarden 1,5 jaar intensief aan het zoeken geweest.
• De Nijmeegse corporatiehuurders zijn meestal passend gehuisvest (79% in 2017). Het percentage huishoudens dat met een te hoog inkomen in een woning onder de liberalisatiegrens woont, is met 10,9% een fractie lager dan in de vergelijkingssteden. Duur scheefwonen scheefwonen (met een laag inkomen in een te dure woning) komt in Nijmegen wat duidelijker minder voor dan in de andere steden (10,5% tegenover 11,8%). Het te goedkoop wonen neemt af, het te duur wonen blijft ongeveer gelijk. In de particuliere huur is de dure scheefheid groter. In die sector is in Nijmegen 67% passend gehuisvest, een vergelijkbaar aandeel met elders in Nederland.
• Na het dieptepunt in 2013 is de markt voor de bestaande koopwoningen flink aangetrokken. In de laatste vijf jaar zien we het aanbod aan bestaande koopwoningen in hoog tempo opdrogen. De marktratio (aantal transacties in elk kwartaal als percentage van het aantal aangeboden woningen) loopt daardoor op van rond 20% naar vrijwel 100%. Of anders gezegd van kiezen uit vijf woningen per koper naar ongeveer één woning per koper. Door de verkrappende markt stijgt de gemiddelde transactieprijs naar boven de €300.000 in 2019. Ook landelijk stijgt die prijs, waardoor Nijmeegse woningen wel nog steeds 5 à 10% goedkoper zijn.
• Als we in het WoON-onderzoek 2018 kijken naar huishoudens die al concrete stappen hebben gezet om te gaan verhuizen, dan zijn er in de volgende twee jaar 17.000 woningvragers "in de markt" en 10.000 aanbieders. Het woningtekort in Nijmegen is dan circa 7.000. ABF heeft berekend dat de woningmarktregio Nijmegen in 2020 tot de gebieden met het hoogste woningtekort behoort (in de top drie van Nederland).

De vraag naar woningen zal in Nijmegen groot blijven. Bevolkingsprognoses laten een flinke toename van het aantal huishoudens tot 2040 zien: plus 10.000 tot 13.500 huishoudens. Daarbij wordt het eenpersoonshuishouden het dominante huishoudenstype; van net iets minder dan de helft van de huishoudens in 2000 naar 63% van de huishoudens in 2040. Dit zal leiden tot een groeiende behoefte aan etagewoningen. De geplande nieuwbouw in Nijmegen-Noord is niet voldoende om de verwachte huishoudensgroei te kunnen opvangen. Daarom zijn er ook plannen voor nieuwbouw in de rest van Nijmegen.

Door meer aanbod en het licht dalende aantal studenten dat hier komt wonen, neemt de spanning op de Nijmeegse markt voor studentenhuisvesting (SSH& plus particulier) sinds 2015 wat af. Het aantal studenten aan de HAN en RU is verder gegroeid (naar 43.000 voltijdstudenten), maar door de invoering van het nieuwe leenstelsel in september 2015 is het aantal in Nijmegen woonachtige studenten licht gedaald (naar circa 20.000). Wel wordt de Nijmeegse woningmarkt voor studenten in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2019 nog steeds als krap bestempeld.